Desperfectos y desgaste normal al devolver la fianza
La mayoría de discusiones por la fianza empiezan en la misma pregunta: ¿esto es un desperfecto imputable al inquilino o desgaste normal por uso? El acta de entrada y el acta de salida no eliminan el conflicto, pero dan una base objetiva para compararlo.
Actualizado: 21 de mayo de 2026 · 7 min de lectura
La diferencia práctica
El desgaste normal es el deterioro razonable que aparece por vivir en una vivienda: uso ordinario, paso del tiempo y antigüedad de los elementos. Un desperfecto reclamable suele ser un daño concreto, anormal o atribuible a un mal uso.
No hay una lista cerrada que resuelva todos los casos. Por eso importa tanto documentar el estado inicial y final con fotos, fechas y firma de las partes.
Ejemplos habituales de desgaste
- Pequeñas marcas en paredes por uso ordinario.
- Pintura envejecida tras varios años de alquiler.
- Desgaste leve en suelos de zonas de paso.
- Juntas o siliconas deterioradas por antigüedad.
- Electrodomésticos con uso normal y sin rotura concreta.
Ejemplos habituales de desperfectos
- Agujeros grandes no autorizados o mal reparados.
- Cristales, puertas, persianas o muebles rotos.
- Manchas, quemaduras o golpes relevantes en suelos y encimeras.
- Electrodomésticos incluidos que dejan de funcionar por daño visible o mal uso.
- Falta de llaves, mandos o elementos inventariados.
Cómo probarlo bien
La comparación es lo que da fuerza a la prueba: acta de entrada frente a acta de salida. Si una marca ya estaba fotografiada al entrar, no debería aparecer como daño nuevo al salir. Si no estaba y aparece al final, la discusión cambia.
- Fotografía vistas generales y detalles cercanos.
- Describe la estancia y el elemento afectado.
- Añade medidas aproximadas cuando ayuden.
- Guarda facturas o presupuestos si se reclama una reparación.
- Evita mezclar daños, limpieza y suministros en una sola frase.
Cuidado con las conclusiones jurídicas
Un acta no convierte automáticamente un descuento en válido ni en inválido. Sirve como prueba documental para negociar, reclamar o defender una posición. Si el importe es importante, pide asesoramiento jurídico con todos los documentos delante.
Más guías sobre alquiler
- Cómo hacer un acta de entrega de alquilerGuía práctica para redactar un acta de entrega de vivienda en alquiler: qué incluir, fotos, contadores, llaves y firma. Modelo válido como prueba.
- Cómo reclamar la fianza del alquiler al caseroPlazos, escrito de reclamación y vía judicial para recuperar la fianza del alquiler cuando el casero no la devuelve. Guía actualizada con modelo.
- Inventario de piso de alquiler: checklist completoChecklist completo para hacer el inventario de un piso de alquiler estancia por estancia. Qué fotografiar, qué anotar y qué firmar.
- Modelo de inventario para piso de alquilerModelo práctico de inventario para piso de alquiler: datos mínimos, lista por estancia, fotos, contadores, llaves y firma de las dos partes.
- Acta de entrada de vivienda: qué revisar antes de firmarQué revisar en un acta de entrada de vivienda: estado inicial, fotos, inventario, contadores, llaves y firmas antes de empezar el alquiler.
- Acta de salida de vivienda en alquiler: qué revisarCómo preparar un acta de salida de vivienda en alquiler: revisión final, fotos, contadores, llaves, limpieza, desperfectos y firma.
- Modelo de acta de entrega de llaves de alquilerModelo práctico de acta de entrega de llaves para alquiler: datos mínimos, vivienda, partes, llaves, contadores, estado del piso y firma.
- Fotos para un acta de entrega de alquiler: cómo hacerlasQué fotos hacer para un acta de entrega de alquiler: estancias, desperfectos, contadores, llaves, electrodomésticos y consejos para que sirvan como prueba.
- Contadores de luz, agua y gas al cambiar de inquilinoCómo anotar y fotografiar los contadores de luz, agua y gas cuando cambia el inquilino: lectura, fecha, CUPS y prueba para el acta.