Cómo reclamar la fianza del alquiler al casero
El casero tiene un mes desde la entrega de llaves para devolver la fianza, salvo que pueda justificar desperfectos imputables al inquilino. Pasado ese plazo, devenga intereses y el inquilino puede reclamar primero por escrito y, si no hay acuerdo, por vía judicial. Esta guía explica el camino completo.
Actualizado: 20 de mayo de 2026 · 7 min de lectura
Qué dice la ley sobre la devolución de la fianza
El artículo 36.4 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el saldo de la fianza que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal del dinero transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva la devolución.
El plazo, por tanto, es de un mes desde que se devuelven las llaves, no desde que termina el contrato sobre el papel. Si el casero descuenta cantidades, debe justificarlas con facturas o presupuestos.
Antes de reclamar: prepara las pruebas
Una reclamación de fianza se gana o se pierde antes de mandar el primer burofax. La diferencia la marcan dos documentos: el acta de entrada y el acta de salida.
- Acta de entrada: demuestra cómo estaba el piso el primer día.
- Acta de salida: demuestra cómo lo devolviste.
- Contrato firmado y recibo o transferencia de la fianza original.
- Lecturas de contadores el día de la entrega de llaves.
- Comunicaciones por escrito (correos, WhatsApp) sobre el estado del piso.
Paso 1: reclamación amistosa por escrito
El primer paso es siempre un escrito formal, por burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. Es la forma más sencilla de acreditar fecha, contenido y recepción.
En el escrito conviene identificar el contrato, recordar el artículo 36.4 LAU, pedir la devolución íntegra (o la parte no justificada) y conceder un plazo razonable de diez a quince días para la transferencia. Adjunta copia del acta de salida.
Paso 2: acto de conciliación o reclamación judicial
Si el burofax no funciona, hay dos vías. La conciliación previa ante el Juzgado de Paz o de Primera Instancia es gratuita y a veces destraba la negociación sin pleito. Si tampoco, queda el juicio verbal por reclamación de cantidad.
Para cuantías de hasta 2 000 € no es obligatorio abogado ni procurador. Para cuantías superiores sí. El plazo de prescripción es de cinco años desde que se incumple la obligación de devolver.
Qué puede descontar legalmente el casero
- Desperfectos imputables al inquilino que vayan más allá del desgaste normal por uso.
- Recibos de suministros impagados a nombre del arrendatario.
- Rentas pendientes de pago al final del contrato.
- Limpieza extraordinaria si el piso se devuelve en condiciones manifiestamente insalubres.
Qué NO puede descontar
- Pintura o pequeñas reparaciones derivadas del uso normal.
- Mejoras que el propietario decida acometer entre inquilinos.
- Honorarios de gestión inmobiliaria.
- Cantidades sin factura ni presupuesto que las justifique.